如何对婚姻中的不动产所有权做出有效的约定？

　　夫妻双方在婚姻内约定房产归属是正常的。夫妻一方放弃房屋所有权，要求房产登记部门以一个名义办理过户登记的，房产部门会要求被放弃人写一份放弃声明，并留存在房产登记部门。本弃权声明作为房地产登记的一部分保留。而且，财产转移登记是在出具弃权声明的同时完成的，因此讨论其法律性质似乎意义不大。但如果没有及时办理过户登记，或者存在房屋抵押暂时无法办理过户登记的情况，那么讨论弃权声明的效力就有很大的现实意义。毕竟这关系到夫妻之间重大权益的处分。现实中常见的一种情况是，由于房屋存在抵押和抵押权，无法一次性办理过户手续，所以夫妻双方以赠与协议的形式将房产的全部份额交给对方。接受赠与的一方持赠与协议，时机成熟时办理财产转移手续。

　　那么，在以上案例中，无论是弃权还是赠与协议，其法律性质是什么，都值得深入探讨。一般认为，捐赠财产是捐赠人有权处分的物品，有所有权的物品可以给予他人，没有特别限制。夫妻共同财产(共有)的处分是赠与还是夫妻财产的约定？如果是关于夫妻财产的约定，可以直接确认财产的归属，无论是否办理转移登记手续。如果认定为赠与，除非经过公证，否则可以防止随意撤销的可能性(一般有抵押权的房屋，公证部门不予公证)。《婚姻法解释三》第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，双方约定将一方拥有的财产赠与另一方，赠与人在赠与财产变更登记前注销赠与。对方当事人请求裁定继续履行的，人民法院可以依照合同法第一百八十六条的规定处理。”在本文中，如何理解文中的“一方所有的财产”，将直接决定可以认定为赠与的财产范围。从简单的角度来看，“一方所有的财产”只包含房屋的完全所有权，一些法院判决也支持这种观点。在这种请求下，上述两种情况，即弃权声明和赠与协议，排除了上述条款的适用，视为夫妻财产协议。当然，这种观点对得到财产赠与的一方有利。

　　现实是，大多数法院判决仍然支持礼物的想法。如果研究其理论基础，可能要从赠与、共有、夫妻财产约定等理论来阐述。但笔者认为，从逻辑上看，分享是为了区分分享和分享，而分享只存在于与婚姻家庭的特殊关系中。婚姻中共同所有权状态下的一方弃权被强行认定为夫妻财产约定的，给予比一般赠与更强的法律效力。那么，在大多数情况下，如果一方放弃自己的那份财产，是赠与还是共有人之间的内部协议，其他共有人如何获得那部分财产呢？因此，简单地通过逻辑推理，如果确定“一方所拥有的财产”是指完全所有权，不包括分享的份额或分享的份额，然后确定其弃权属于夫妻财产约定，那么可以基于份额分享的处分进行更多的解释。那么，共同理论就不是统一理论了。因此，只有在赠与的框架内理解所有权，才能得到合理统一的解释。鉴于作者的水平有限，笔者只能将“一方所有的财产”理解为包括普通股、股份分享的份额和暂时的完全所有权。在实践中，这一观点也得到大多数法院判决的支持。在大多数情况下，夫妻财产协议是对夫妻财产相对公平的处理，而不是一方获得另一方的完全放弃。当然，在h举两个例子：

　　第一个例子是中国网上判决文件上关于周默家、宋默特等人与王某财产协议纠纷的二审民事判决。鉴于《婚内协议》的裁定，二审法院给出了以下意见：

　　本案为夫妻财产协议纠纷。双方对签署的案例[0x9A8B的真实性无异议]。根据产权，该协议为《婚内财产协议》，其中规定：“……该房屋未取得产权证，因贷款原因无法增加产权证名称，故双方以该房屋作为夫妻共同财产订立协议。共同部分包括：甲方(周伯宜)婚前首付款、甲方日后自主还款人民币15万元、婚后双方应获得的部分.签订本协议的目的是让男女双方和睦相处，互相尊重，互相爱护，真心希望双方能白头偕老……”从协议内容来看，不仅双方的权利是约定的，某些义务也是约定的，协议还具有一定的个人依赖性。所以原审认定本案为夫妻财产约定纠纷并不不妥。上诉人周某某、宋某某为儿子投资购房，可视为对上诉人周某某的赠与。但周某某与王某某签订的协议与双方的婚姻关系有一定联系，不能视为单方赠与。而且，上诉人周某某与宋某某也签署了确认协议，应视为认可周某某与王某某的协议。赠与合同是单方合同，不符合赠与合同的要求，无论其名称、内容或目的如何。上诉人不能行使任意解除权，要求解除夫妻财产协议。综上，上诉人的上诉主张没有充分的事实依据和法律依据，本院不予支持其上诉请求。一审判决正确，应予维持。

　　第二个例子，以《最高人民法院公报案例汇编民事卷（上）》中的“唐某诉李某、唐某乙合法继承纠纷案”为例，唐某甲与被告李某签订《分居协议书》，双方约定“唐某甲与李某的关系已经破裂。为了不伤害儿子的灵魂，我们决定分开。双方房产分割如下：现财富中心、汇谷根园房屋归李某某所有。李某某可以以任何方式处分这些财产。唐某某不得阻挠或反对，并有义务协助处理相关事务。湖广中街和花家地房产归唐某某所有。唐某某可以以任何方式处分这些财产，李某某不得阻挠或反对，并有协助处理相关事务的义务。儿子唐某某归李某某所有。唐某某负责监护、抚养和教育。李某某每月支付生活费5000元。双方通过离婚和不离家来解决感情破裂的问题。为了取得更好的效果，双方不得干涉对方的私生活和个人事务。”一审法院认为《分居协议书》未实际履行，即该房屋未办理产权变更登记手续，不能按照约定直接变更房屋登记权属状态；二审法院认为《分居协议书》是夫妻财产分割协议，不是离婚财产分割协议，是合法有效的，对双方都有约束力。先适用《婚内财产协议》中关于夫妻财产约定的规定，不涉及第三人的权益，可以直接确定房屋的权属状况。涉及第三人利益时，先保护第三人，先办理《最高人民法院公报案例汇编民事卷（上）》的房屋变更。但二审法院对《分居协议书》婚姻财产制度的解释存在争议。这也反映出司法实践中对夫妻财产分割协议的法律性质存在争议。与《分居协议书》相比，《分居协议书》中关于物权的规定是特别法，婚姻家庭中的财产分割应优先适用。《婚姻法》第19条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间取得的财产和婚前财产归各自所有、共同所有或者部分共同所有、部分共同所有。协议应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻存续期间所得财产和婚前财产的约定，对双方均有约束力。夫妻双方约定拥有婚姻关系存续期间所得财产的，如果第三人知道约定，则夫妻双方的债务由夫妻双方拥有的财产清偿。”该条明确规定“夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产和婚前财产的约定，对双方具有约束力”，这是夫妻之间《物权法》具有约束力的法律依据。因此，夫妻之间的协议是赠与合同还是夫妻财产协议，应该全面、整体把握。从协议的标题、内容、目的、构成要件等方面综合考虑。

　　综上，笔者认为上述讨论的弃权声明和赠与协议的法律性质属于赠与，可以适用《分居协议书》第六条，有撤销的可能。夫妻双方达成上述协议后，可以对赠与协议进行公证，防止一方随意撤销，也可以在协议中加入一些非纯赠与的表述，比如基于道德义务性质的赠与，比如因对家庭的长期贡献而作为一种物质补偿赠与。当然，起草一份具有法律效力的夫妻财产协议是一项专业性很强的工作，当事人不宜随意约定，这会给后续的财产分割造成不必要的障碍。